2021.06.07
【擁壁物件】物件視察のポイント
久々のブログ更新になります。
先日物件視察に行った際に
擁壁物件でちょうどいい教材になりそうな
物件があったのでお伝えしたいと思います。
横浜周辺ですとエリア特性として山が多く
坂の上に建っている物件も少なくありません。
こういった物件を知識が無く利回りだけで
買ってしまうと将来的に大きな費用が発生することもあるので
擁壁物件の傾きは特に気を付けた方がいいかと思います。
実際一般の方が物件を選ぶ時の指標は
下記の通りかと思います。
・駅からの距離
・利回り
・土地値
・築年数
・入居率
大体この辺の指標だけ闇雲に調べて
妄信している個人の方をよく見ます。
実際私などの様に年間何十棟も買うプロは
どこを見るかというと下記の点を中心に見ます。
・建物の遵法性や傾きの有無
・修繕を入れれば入居が付くか
（過去の情報と現場での雰囲気）
当然利回り等も見ますがこの２点はそれ以上に大事です。
判断のポイントはお金をかければ是正出来るかどうかになります。
このお金をかけるのもかけた上で採算が合うかはしっかり見ます。
おおむね写真の様な2段擁壁で土圧によって崩れている
現場はどんなに利回りが良くても買わない方が良いでしょう。
現実的な金額での是正ができません。
※今回の傾き調査ではレーザー墨出し器 VLR-5Xを利用しました
また、物件を調査する際には必ず写真のようなレーザーで
物件の傾きを確認しますが、今回の部屋は完全にアウトでした。
写真で見ても、傾いているのが一目でわかると思います。
これも買わない基準の１つです。
大体個人の方に流れてくる情報で
土地値などお得感たっぷりに出回る物件の
ほとんどが擁壁物件か旗竿案件になります。
本当に土地値以下で良い物件は
個人の方に回る可能性はかなり低いという事も
念頭に置きながら物件を探すと
失敗する可能性も低くなるかと思います。
今度YouTubeの方でも詳細を説明する動画を
配信しますのでチェックしてみて下さい。
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