2020.09.24
不動産投資の一番大切な指標
本日は不動産投資において失敗しない
唯一の指標についてお話したいと思います。
不動産投資を皆さんが始める際に
書籍や大家の会などのコンサル、セミナーなどで
色々なお話を聞くかと思いますが、
その中でどの指標が一番重要なのか分からなくなり
何でもかんでも数字を追いかけてしまい
物件が買えなくなる方、失敗する方など
たくさんの方を見てきました。
不動産投資における指標のほんの一例であげると
入居率、利回り、稼働率、駅からの距離など色々と
あるかと思いますが大家が一番見なければいけない数字は
「毎月の手残りキャッシュ」!!
この指標のみ抑えておけば
大きく失敗する事はないかと思います。
先程出した入居率も利回りも
結局最後は毎月いくら残っているかが重要です。
減価償却で所得税を戻すのも
手残りキャッシュ最大化の
引き出しのひとつにしかすぎません。
もっと言うと入居率が高くても
経費が高すぎては意味がありません。
色々な管理会社が高入居率をうたいますが、
あくまで瞬間風速値に過ぎませんし
都合の良い集計方法で出されただけなので
あまり参考には出来ません。
管理会社の入居率が本当であれば
オーナーさんは全員入居率100%近くで回っており
本当なら全員がもれなくお金持ちになっており
失敗する人はこの世にいないはずです。
リスクについても色々と皆さん考えますが
いくらリスクを考えようとトラブルは起きるもので
結局リスクを処理するにあたっての最大の味方は現金です。
「駅徒歩5分を買えば配管が壊れない、雨漏れもしない」
そんなわけはありません。
こういったことが起きた際に
毎月のキャッシュが厚くないと
すぐに年間のキャッシュが赤字になってしまいます。
だからと言って1都3県以外の
地方高利回りが絶対的に良いという訳ではなく
毎月のキャッシュと資産性のバランスが
不動産投資では重要です。
そこを本当の意味で理解している人は
どんな市況下でも自己資金が
しっかり貯まるので買い進めれています。
長々と今回は書きましたがとにかく重要なのは
キャッシュ(現金)が全てです。
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