2019.11.19
再生事例のご紹介（埼玉県坂戸市）
今回は久し振りに物件のビフォーアフターのご紹介です。
本日ご紹介するのは
坂戸市で16戸中10戸空きだった物件の
再生事例になります。
本物件は駅からも少し離れており、
周辺は新築物件も少なく
古いアパートの多いエリアでした。
賃貸需要的に不安のあるエリアのため、
事前のヒアリングを入念に行いました。
するとすぐ傍には留学生の通う日本語学校があり、
そして付属の寮は入学後半年で出なくてはならないとのこと。
これは、条件設定次第では
受け入れ先としての需要があると確信し、再生開始！
まずは、この周辺では本物件のビフォーのように
地味な色の外壁の建物が多かったため、
外壁は目立つ明るめのオレンジ色で塗りました。
そして内装は必要最低限の修繕とし、
費用が掛からなかった分とにかく賃料を安く
貸し出せるようにしました。
ターゲットとしていた寮が
2人1部屋で40000円前後の賃料でしたので
こちらは1人で使え外壁も塗りたて、
内装も綺麗にクリーニングの条件で
26000円で貸出しました。
今回は横浜から遠い坂戸の現場という事もあり、
当社の職人が住み込みで2週間ほどで
275㎡の建物の外壁塗装を仕上げました。
そしてその間に入居が爆発的に決まり、
10戸空きの物件が一気に7部屋申し込みとなりました。
閑散期の11月でこの勢いなので、
我々の募集戦略が需要に見事にマッチしたと思います。
よく地方高利回りの物件を買って
その後の再生を失敗している方が多いですが、
再生のポイントは下記の3つになります。
・その地域の特徴を知る
・賃料に合わせたリフォーム内容
・相場の最安値ゾーンの賃料で清潔感のある部屋づくり
よく地方物件でオーバースペック気味に
何でも最新設備を入れて収支的に失敗する大家さんを見ますが、
プロである不動産業者も、いざ自社再生をしようとしても
適正な内容で改修を行えていないケースも見受けられます。
ここはやはり経験がある程度必要な部分かもしれません。
この辺の話になると1度の記事にするには
かなり長文になってしまう為、
都度ブログでお伝えしていければと思います。
内装のリフォームテクニックなどは
また次回以降お話しさせて頂ければと思います。