2019.10.19
市況が悪い時ほど、買い進め。
今回は、現在の不動産市況での攻め方をお話します。
いささか長くなると思いますが、どうぞお付き合いください。
結論から言います。「市況が悪い時ほど買い進め」です。
今年に入り、スルガ問題やかぼちゃの馬車、ＴＡＴＥＲＵなど
様々な問題によってここ4～5年過熱傾向だった市況が落ち着いてきました。
物件価格の高騰が収まり、利回りがどんどん改善されてきています。
しかしながら個人投資家向けの融資は引き締めが厳しくなり、
利回りは上がってきたとはわかりながらも、物件を買えないという人が
多くなっているのが現状かと思います。
各金融機関で差こそあれど、当社のお客様でもびっくりするほど細かな
属性調査を入れられたりしているケースも実際にあります。
では実際に、このような下火のタイミングでの不動産投資の攻め方について
どうやっていくか、私の経験をもとにお話したいと思います。
まずは前段としてですが、これまで日本においては
7～8年を周期に景気が大幅に変動してきました。
例を挙げると1992年バブル崩壊、2000年ＩＴバブル、
2007年「金持ち父さん貧乏父さん」ブームからの不動産バブル、
2015年リーマンショックからの復活でアベノミクス、と景気に連動して
何度もバブルが起きては沈むを繰り返しております。
毎回一般の投資家たちは「あの時買っておけばよかった」と言いますが、
例えばリーマンショック直後から2010年代前半は現在と似たような融資状況でした。
むしろ、もっと厳しい側面もあったかもしれません。
そんな厳しい状況でも、自己資金を入れたりして何とか購入に踏み切った
投資家さんは、数年後に綺麗に出口戦略をとれた方も多かったです。
現在のような状況ですと、銀行がフルローンやオーバーローンを承認しません。
そうすると、それを狙っている投資家には購入の機会が回ってきません。
結果、個人投資家にフルローンが出るほどの積極融資が始まるころには、
物件価格も高騰しているという訳です。
そうなると、低利回りで物件を購入してしまうので中々資産が増えないのかと思います。
私自身、リーマンショックの時は買いに回りました。
但し、借り入れが伸びずに3,000万円の物件に頭金を1,000万円入れています。
個人としてキツさは率直に感じましたが、長期譲渡を迎えた6年後には
3,000万円超の売却益を得ることができ、とても良い経験ができたと思っています。
そもそも利回りも現在と比べても相当に高かったので、もし仮に
保有のままだったとしても十分な結果を出してくれていたであろう物件でした。
当時は凄まじい大不況でしたが、きちんと自己資金を出し、やり方さえ工夫すれば
その当時でも融資は出ていました。そして、これは2019年現在にも共通するお話です。
もちろん、好市況の時と比べれば購入までのハードルは高くなりますが、
運用して良し、将来的に売却しても良しと言える物件がちらほら市場に出始めました。
そしてそれを取得すれば、その収入と実績をもとに更に物件を買い進められます。
資産拡大には借入を増やすことも必要で、継続的にお金を借りられる買い方が出来るのが今です。
価格が落ち着いている今は、融資のハードルを越えに行くための労力を割く価値が十分あると思っています。
当社でも、今月自己資金をたくさん払って6億円以上物件を仕入れました。
全て1物件2憶円以上の、融資が出ないために現在買い控えられているゾーンを
狙い撃ちしています。
結局のところ、今まで頭金も入れずに物件を買えていた状態がおかしいのです。
現在は最低２割は頭金が必要というのが借入の実情ですが、今のほうが健全でしょう。
しかしながら景気には波があるので、恐らく2023年ごろには
再び融資が出るようになる時期が再来すると思います。収束予想は2026年頃。
私はこの流れをイメージして不動産投資をしていますが、そうすると今は買い時です。
本当はさらにさらに細かなお話をしていきたいところですが、
これ以上は流石に長文になりすぎてしまうため、
もっと詳しく不動産投資の勝ち方について聞きたい方は
投資相談などにお越しください。
ゆっくり不動産投資について雑談いたしましょう。お待ちしております。